شهرسازی
در این مطلب به توضیح عناوین زیر پرداخته می‌شود:
- معرفی خدمات موسسه در حوزه شهرسازی
- سوابق موسسه در حوزه شهرسازی
- واژگان کلیدی
معرفی خدمات موسسه در حوزه شهرسازی
خدمات «موسسه مطالعات اندیشه شهر و اقتصاد» در حوزه شهرسازی اعم از «برنامه‌ریزی شهری» و «طراحی شهری»، شامل آن دسته از پروژه‌هایی است که ابعاد اقتصادی، مدیریتی و سرمایه‌گذاری در آن پررنگ‌تر است. این خدمات مشتمل بر موارد زیر است:
- تهیه طرح توجیهی کمیسیون ماده ۵ یا ۱ یا شورای عالی شهرسازی و معماری
در اسناد فرادست از جمله طرح جامع و طرح تفصیلی، ضوابط شهری اعم از کاربری، تراکم، سطح اشغال و تعداد طبقات معین شده است. برخی مواقع، توسعه‌گران مطابق با اقتضائات پروژه خود، نیازمند تغییر این ضوابط هستند. در این ارتباط هر گونه تغییر (مشروط به امکان‌پذیر بودن آن)، نیازمند «طرح توجیهی» یا «طرح امکان‌سنجی» است؛ به نحوی که سایر ملاحظات و استانداردهای شهری را رعایت کند واقدامات جبرانی را در نظر گیرد. از سوی دیگر، در برخی از ضوابط شهری، صدور پروانه، منوط به ارائه «طرح ویژه» شده است که این طرح‌ها نیز باید با در نظر گرفتن ملاحظات فوق‌الذکر، توجیهات لازم را به دستگاه مرجع ارائه دهد. همچنین در مواقعی که موضوع الحاق پهنه جدید به محدوده قانونی شهر مطرح باشد، این «طرح توجیهی» مستندات لازم برای اضافه کردن محدوده جدید به شهر را ارائه خواهد کرد.
- تدوین طرح جامع، سایت‌پلان و جانمایی کاربری‌ها
در طرح جامع پروژه یا سایت‌پلان، با توجه به نتایج مطالعات امکان‌سنجی (برگرفته از مطالعات کالبدی، طبیعی، حمل و نقل و ترافیک، سیمای شهری، اقتصادی، اجتماعی- جمعیتی، گردشگری، زیست‌محیطی و زیرساخت‌ها)، موقعیت استقرار عملکردها یا فعالیت‌های پیشنهادی بر روی سایت تعیین و کاربرها جانمایی می‌شود. در این طرح نقشه تفکیکی، ضوابط استقرار فعالیت‌ها اعم از سطح اشغال، تعداد طبقات، تراکم و کاربری‌های مجاز و ممنوع به همراه تعیین عواملی همچون نحوه دسترسی و میزان پارکینگ مورد نیاز تعیین می‌گردد که این طرح می‌تواند با یک «لفاف فضایی» (پوسته حجمی) تکمیل گردد. ماحصل این مطالعات، نقشه‌ها و دفترچه‌های راهنمای مربوط به طرح جامع (سایت‌پلان) خواهد بود.
- تدوین طرح امکان‌سنجی شهرسازی
«طرح امکان‌سنجی شهرسازی» به طرحی اطلاق می‌شود که بتواند امکان‌پذیری اجرایی یک طرح قبل از اجراء آنرا از زوایای کالبدی (سیمای شهری، حمل‌ونقل و ترافیک، طبیعی و زیرساخت‌های شهری)، اقتصادی، اجتماعی، زیست‌محیطی، مالی و مخاطرات سرمایه‌گذاری ارزیابی و پیشنهادهای لازم را ارائه کند. در مواردی که این طرح با هدف تصویب در یک مرجع مانند «کمیسیون ماده ۵» یا «کمیسیون ماده ۱» یا اخذ مجوز نظیر «پروانه ساخت» یا «موافقت اصولی» تهیه شود، اصطلاحا «طرح توجیهی شهرسازی» نیز نامیده می‌شود. بعضا این طرح با ارائه «طرح ویژه» در حوزه شهرسازی خواهد بود.
- تهیه طرح توجیهی شورای معماری مناطق شهرداری
«طرح توجیهی شورای معماری منطقه»، در چارچوب اسناد فرادست، با هدف ارتقاء سیما و منظر شهری تدوین می‌گردد. این طرح مقدمه‌ای برای صدور پروانه‌ها و گواهی‌های ساختمانی در حدود ضوابط و مقررات مشخص شده مطابق آخرین طرح تفصیلی معتبر ملاک عمل شهر تهران و مصوبات معتبر کمیسیون ماده پنج شهر تهران، شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و شورای اسلامی شهر تهران خواهد بود. بعضا این طرح توجیهی همراه با ارائه «طرح ویژه» در حوزه معماری و شهرسازی خواهد بود.
- تدوین طرح آماده‌سازی اراضی
از طرح آماده‌سازی به‌عنوان «شهرسازی اجرایی» یاد می‌شود. این طرح در راستای بهره‌برداری از اراضی جهت احداث انواع عملکردها و خدمات وابسته به آن‌ها تهیه می‌شود. «آماده‌سازی اراضی» یا اصطلاحا «آماده‌سازی زمین» مجموعه‌ای از اقدامات اجرایی را در برمی‌گیرد که این اقدامات باید با مقیاس ۱:۵۰۰ تا ۱:۱۰۰۰ طراحی شوند. اهم این طراحی‌ها اموری نظیر طرح هندسی شبکه معابر، هدایت آب‌های سطحی، نقشه تفکیکی قطعات زمین، شبکه تاسیسات شهری و فضاهای عمومی و محاسبات مربوطه شامل متره و برآورد، کدهای بر و کف، شیب فضاها و شبکه معابر و حجم عملیات خاکبرداری و خاکریزی را شامل می‌شود.
- تدوین طرح تفکیک اراضی
«طرح تفکیک زمین» عبارت است از تقسیم یک قطعه زمین به دو یا چند قطعه جهت مالکیت یا استفاده مجزا از هر قطعه زمین. طبعا این طرح با‌هدف حداکثر کردن بهره‌وری از زمین و فضا و رعایت دسترسی بین قطعات شهری تهیه می‌گردد. در این ارتباط «تقسیم زمین» یا «پلاک‌بندی زمین» مبتنی بر مطالعات پایه و به طور خاص ویژگی‌های اقتصادی، اجتماعی و کالبدی زمین و همسو با ملاحظات سرمایه‌گذاری تدوین خواهد شد.
- تدوین طرح انطباق کاربری اراضی شهری، روستایی و خارج از محدوده و حریم
«طرح انطباق کاربری اراضی شهری و روستایی» به منظور انطباق ضوابط شهرسازی مندرج در اسناد فرادست اعم از کاربری، تراکم، سطح اشغال و تعداد طبقات زمین پروژه با پهنه‌بندی و حوزه بلافصل آن تدوین می‌گردد. در «طرح انطباق»، به لحاظ شهرسازی، مساله سازگاری و همجواری فعالیت پیشنهادی با فعالیت‌های موجود در حوزه بلافصل به همراه سایر ملاحظات حمل‌ونقل و ترافیک، زیرساخت‌های شهری، سیمای شهری، اقتصادی، اجتماعی، طبیعی و زیست‌محیطی با هدف «استفاده بهینه از اراضی شهری» مورد بررسی قرار می‌گیرد و برای مشکلات و موانع اجرایی راهکارهای لازم پیشنهاد می‌گردد.
- تدوین طرح انطباق شهری ساختمان‌ها
«ﻃﺮح اﻧﻄﺒﺎق ﺷﻬﺮی»، به منظور انطباق «طرح یک ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن» ﺑﺎ ساختار کالبدی حوزه بلافصل و بافت همجوار و ویژگی‌های سیمای شهری آن تدوین می‌گردد. در این طرح تلاش بر آن است که به لحاظ شهرسازی و به طور خاص «طراحی شهری»، «پوسته حجمی (سیلوئت یا لفاف فضایی)» و یا «کانسپت معماری» با «زمینه طرح» انطباق یابد. از این رو باید ملاحظات سیمای شهری نظیر هویت بافت، فرم معماری، نمای شهری، خط آسمان، تناسبات ارتفاع جداره و عرض، صفحه بدنه راه، پر و خالی، نحوه ترکیب توده و فضا و ارزش‌های بصری در نظر گرفته شود. از سوی دیگر انطباق طرح پیشنهادی ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن با ضوابط شهرسازی مندرج در اسناد فرادست اعم از کاربری، تراکم، سطح اشغال و تعداد طبقات زمین پروژه به همراه سایر ملاحظات حمل‌ونقل و ترافیک، زیرساخت‌های شهری، سیمای شهری، اقتصادی، اجتماعی، طبیعی و زیست‌محیطی مورد مداقه قرار می‌گیرد و برای مشکلات و موانع اجرایی راهکارهای لازم در طرح لحاظ می‌گردد.
- تدوین طرح مکان‌یابی
«مکان‌یابی»، انتخاب «موقعیت استقرار» برای یک یا چند فعالیت، با در نظر گرفتن عوامل کالبدی، حمل‌ونقل و ترافیک، زیست‌محیطی، طبیعی، اقتصادی و اجتماعی است. جمیع این عوامل می‌تواند به صورت شاخصه‌های حذفی یا کمی و کیفی وارد مدل مکان‌گزینی شود که بدین منظور می‌توان از «سیستم اطلاعات جغرافیایی» یا «GIS» برای مدل‌سازی بهره جست.
- طرح بازآفرینی شهری
«طرح بازآفرینی شهری» از طریق اقدامات جامع و یکپارچه در صدد توسعه همه‌جانبه در عرصه‌های اقتصادی، اجتماعی، محیطی و کالبدی به منظور ارتقای کیفیت زندگی در محدوده‌ها و محله‌های هدف (بافت‌های مساله‌دار نظیر بافت فرسوده، بافت تاریخی، بافت سانحه‌دیده، سکونتگاه غیررسمی، بافت‌های حاشیه‌ای، محدوده‌های نابسامان میانی در شهرها روستاهای واقع در محدوده قانونی شهر، زمین‌های دارای کاربری ناهمگون وغیره) در پیوند با شهر و با مشارکت حداکثری تمام کنشگران و دخیلان برمی‌آید.
در یک تقسیم‌بندی، انواع طرح‌های بازآفرینی شهری شامل نوسازی بافت فرسوده، بهسازی، ساماندهی و توانمندسازی سکونتگاه‌های غیررسمی، باززنده‌سازی (تجدید حیات، مرمت و احیاء و بهسازی) بافت‌ها و بناهای تاریخی و بازسازی بافت‌های سانحه‌دیده (پس از حادثه) است.
علاوه بر کلیت طرح بازآفرینی، انواع طرح‌های سرمایه‌گذاری مانند امکان‌سنجی پروژه‌های بازآفرینی، امکان‌سنجی پروژه‌های محرک توسعه (پروژه‌های پیشگام یا پروژه‌های پرچم)، تدوین بسته‌های سرمایه‌گذاری طرح بازآفرینی، تدوین سند تراز مالی طرح بازآفرینی، شیوه‌های تامین سرمایه و مشارکت در طرح بازآفرینی، تدوین طرح مشارکت در طرح بازآفرینی شهری و تدوین الگوی توسعه‌گری املاک و مستغلات در طرح بازآفرینی شهری نیز با هدف تحقق‌پذیری طرح بازآفرینی شهری تهیه می‌گردد.
سوابق «موسسه مطالعات انديشه شهر و اقتصاد» در حوزه شهرسازي:
- مجري طرح «خدمات مشاوره براي تنظيم سند مديريت پروژه به منظور تعيين تكليف زمين متعلق به شركت مبين انرژي خليج فارس (واقع در شهرستان جم)»، شركت مبين انرژي خليج فارس، سال ۱۳۹۹ تاكنون.
- مجري طرح «امكان‌سنجي برج مالي تهران»، شركت سرمايه‌گذاري عمران و ساختمان معين كوثر، سال ۹۹٫
- مجري طرح «امكان‌سنجي پروژه بوستان ملت اصفهان»، شركت سرمايه‌گذاري عمران و ساختمان معين كوثر، سال ۹۹٫
- مجري طرح «امكان‌سنجي مجتمع اداري آرتا»، كارفرماي بخش خصوصي، سال ۹۹٫
- مجري طرح «امكان‌سنجي مجتمع مسكوني- ورزشي جيحون»، كارفرماي بخش خصوصي، سال ۹۹٫
- مجري طرح «امكان‌سنجي شهرك مسكوني اسپيد»، شركت سرمايه‌گذاري عمران و ساختمان معين كوثر، سال ۹۹٫
- مجري طرح «امكان‌سنجي مجتمع تجاري- اداري فلاح‌پور»، كارفرماي بخش خصوصي، سال ۹۹٫
- مجري طرح «امكان‌سنجي مجموعه پرديس البرز» (مجموعه بازارهاي تخصصي كرج)، شركت سمت و سوي توسعه ايرانيان، سال ۹۸٫
- مجري طرح «امكان‌سنجي مجتمع تجاري- خدماتي پاسارگاد» (بورس لوستر و كالاي الكتريك)، شركت آ.س.پ.، سال ۹۸-۹۷٫
- مجري طرح «بازپيرايي بدنه دو طرف خيابان مولوي قزوين»، سازمان خدمات طراحي شهرداري قزوين، سال ۷-۹۶٫
- مجري طرح «تدوين سند ميراث شهري تهران (سند پشتيبان برنامه سوم توسعه، عمران و نوسازي شهرداري تهران)»، معاونت برنامه‌ريزي، توسعه شهري و امور شوراي شهرداري تهران، سال ۹۶٫
- مدير طرح (عامل چهارم) «پروژه مرمت و احياء عمارت كوشك وسك»، بخش خصوصي، سال ۹۹-۱۳۹۶٫
- مجري طرح «مطالعات فاز صفر معماري و طراحي پيش‌فاز يك عمارت كوشك وسك»، بخش خصوصي، سال ۹۶٫
- مجري طرح «مطالعات امكان‌سنجي مجتمع تجاري فاز ۱۱ شهر جديد پرديس»، شركت سرمايه‌گذاري مسكن پرديس، سال ۹۴٫
- مجري طرح «مطالعات امكان‌سنجي و طرح كسب و كار احياي اماكن تاريخي شهر ماكو»، سازمان منطقه آزاد ماكو، سال ۹۴٫
- مجري «طرح مطالعات بازار، تامين سرمايه و مشاركت و بازاريابي، تبليغات و فروش برج‌هاي دوقلوي شهركرد»، شهرداري شهركرد، سال ۹۳٫
- مجري «طرح تدوين برنامه عملكردي مجتمع تجاري- اداري نياوران»، شركت توسعه انبوه‌سازي پاسارگاد، سال ۹۲٫
- مجري «طرح ساماندهي فضاهاي رهاشده شهري»، موسسه مطالعات انديشه شهر و اقتصاد (ايده اختصاصي)، سال ۹۲٫
- مجري «طرح امكان‌سنجي مقدماتي مجموعه مسكوني- تجاري تهرانپارس»، شركت نوآور، سال ۹۲٫
- تدوين «طرح مطالعه آمايش سرزمين و سند توسعه استان اصفهان با رويكرد برنامه‌ريزي راهبردي در بخش سكونتگاه‌هاي شهري»، شهرك علمي و تحقيقاتي اصفهان، سال ۹۱٫
- تدوين «طرح امكان‌سنجي مجموعه مسكوني، تجاري و تفريحي هفت‌آسمان رشت»، شركت شكوفه عمران گيلان، سال ۹۱٫
- تدوين «طرح امكان‌سنجي، آماده‌سازي و پدافند غيرعامل ساختمان فرماندهي و ستادي، هتل و شهرك مسكوني بندرعباس نيروي دريايي سپاه پاسداران»، شركت توسعه و ساخت ريرا، سال ۹۱٫
- تدوين طرح امكان‌سنجي، طرح تجاري و كانسپت معماري «پروژه سلمان»، شركت سرمايه‌گذاري جهاد نصر، سال ۱-۹۰٫
- تدوين طرح امكان‌سنجي و طرح معماري «مجموعه فرهنگي- سينمايي بهمن شهر جديد بهارستان»، كارفرماي بخش خصوصي، سال۱-۹۰٫
- تدوين طرح امكان‌سنجي و شهرسازي «هايپرماركت مصالح ساختماني اصفهان»، كارفرماي بخش خصوصي، سال۹۰٫
- تدوين «طرح امكان‌سنجي سراي تاريخي حاج چروك قزوين»، مهندسين مشاور عمارت خورشيد، سال ۹۰٫
- تدوين طرح امكان‌سنجي، شهرسازي و طراحي كانسپت معماري «سيتي‌سنتر قزوين»، شركت سازندگي انصار (بانك مهر)، سال ۹۰٫
- تدوين طرح امكان‌سنجي و شهرسازي «مجتمع گردشگري، تفريحي و پذيرايي آبسرد دماوند»، كارفرماي بخش خصوصي، سال ۸۹٫
- مجري مطالعات امكان‌سنجي و طراحي كانسپت معماري «مجتمع بلور تهران (شوش)»، كارفرماي بخش خصوصي، سال ۸۹٫
- تدوين «طرح امكان‌سنجي هايپرماركت ابزارآلات صنعتي»، شركت صنايع توليدي كيان خودرو نوين، سال ۹-۸۸٫
- تدوين «برنامه عمليات نوسازي، عمران و توسعه منطقه ۵ (سند توسعه محلات، نواحي و منطقه)»، شهرداري منطقه ۵، سال ۸۸٫
- تدوين طرح امكان‌سنجي «مجتمع چندمنظوره نيايش قزوين»، شركت سرمايه‌گذاري مهندسان متحد قزوين، سال ۹-۸۸٫
- تدوين طرح امكان‌سنجي و شهرسازي «مجتمع تجاري- اداري البرز ميرداماد»، مهندسان مشاور توان، سال ۸۸٫
- تدوين طرح امكان‌سنجي «املاك آستانه مقدسه حضرت معصومه (س) (زمين پاسگاه باجك، زمين مجاور پارك شهيد و زمين خدمات موتوري آستانه بلوار امين)»، بنيان توسعه اقتصادي و سرمايه‌گذاري پايدار (آستانه مقدسه حضرت معصومه (س))، سال ۸-۸۷٫
- تدوين طرح امكان‌سنجي «امتداد بلوار توحيد قم»، مهندسين مشاور عمارت خورشيد، سال ۸-۸۷٫
- تدوين طرح مطالعات شهرسازي و امكان‌سنجي «مجتمع فرهنگي، تفريحي و تجاري دارآباد»، مهندسين مشاور نقش جهان پارس، سال ۸۷٫
- تدوين طرح امكان‌سنجي و شهرسازي «مجتمع فرهنگي، تفريحي و تجاري پاسارگاد (بانك پاسارگاد)»، مهندسان مشاور مانيستار پارسه، سال ۸-۸۷٫
- تدوين طرح امكان‌سنجي «مجتمع گلستان غدير منطقه ۱۸ تهران»، مهندسان مشاور توان، سال ۸۷٫